Copropriété divise vs indivise : bien comprendre avant d’acheter à Montréal

À Montréal, le mot condo est souvent utilisé à tort comme un terme unique. Pourtant, derrière cette appellation se cachent deux réalités juridiques bien différentes : la copropriété divise et la copropriété indivise.

Et cette distinction n’est pas qu’un détail. Elle influence directement votre financement, votre liberté de location, votre revente… et même votre quotidien comme propriétaire.

À retenir dès le départ: si vous avez un doute sur le type de copropriété, validez-le avant de déposer une offre.

La copropriété divise

La copropriété divise correspond au modèle le plus répandu. Dans ce cadre, chaque copropriétaire détient un droit de propriété exclusif sur sa fraction (son unité), en plus d’une quote-part des parties communes de l’immeuble. Chaque unité fait l’objet d’une désignation cadastrale distincte et est inscrite individuellement au registre foncier.

L’encadrement juridique repose sur une déclaration de copropriété, laquelle établit les règles de fonctionnement de l’immeuble, les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les modalités relatives à l’usage des parties privatives et communes. La gestion est assurée par un syndicat de copropriété, notamment responsable de l’administration et de la constitution du fonds de prévoyance.

Sur le plan du financement, la copropriété divise offre une plus grande accessibilité. Lorsqu’un acheteur est admissible au financement assuré, une mise de fonds minimale de 5 % peut être suffisante. Cette accessibilité a un effet direct sur la revente, en permettant de rejoindre un bassin d’acheteurs plus large.

Par ailleurs, la location des unités est généralement permise, sous réserve des restrictions prévues à la déclaration de copropriété.

Il convient toutefois de porter une attention particulière à certains éléments, tels que le niveau des charges communes (frais de copropriété), la santé financière du syndicat, ainsi que l’adéquation du fonds de prévoyance, lesquels peuvent influencer la valeur et la pérennité de l’investissement.

La copropriété indivise

En copropriété indivise, les copropriétaires détiennent collectivement un droit de propriété sur l’ensemble de l’immeuble, sans division cadastrale des unités. Chaque acquéreur possède donc une quote-part de l’immeuble, à laquelle est généralement rattaché un droit d’usage exclusif sur une portion déterminée, encadré par une convention d’indivision.

À l’instar de la déclaration de copropriété en régime divise, la convention d’indivision établit les règles applicables entre les copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’occupation des lieux, la répartition des charges et la prise de décision.

Le financement constitue un élément distinctif majeur. Les institutions financières exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 %, et les options de financement sont plus limitées. De plus, l’assurance prêt hypothécaire n’est habituellement pas disponible. Cette réalité a également un impact sur la revente, le bassin d’acheteurs potentiels étant plus restreint.

Contrairement à une perception répandue, l’indivision n’est pas systématiquement associée à un prix d’acquisition inférieur. Dans certains secteurs recherchés, tels que Outremont ou Westmount, les valeurs peuvent être comparables à celles observées en copropriété divise.

Enfin, la location est souvent limitée, voire interdite, selon les dispositions de la convention d’indivision, et la gestion de l’immeuble repose sur une collaboration étroite entre les copropriétaires.

Conclusion

La copropriété divise et la copropriété indivise répondent à des réalités juridiques et financières distinctes. Le choix entre ces deux régimes doit être effectué à la lumière des objectifs de l’acheteur, de sa capacité financière et de son niveau de tolérance au risque.

Une analyse rigoureuse des documents encadrant la copropriété, qu’il s’agisse de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision, demeure essentielle afin de prendre une décision éclairée.

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